15. September 2015

Richtig investieren in Seniorenimmobilien

Seniorenimmobilien bieten alles, was ein gutes Investment ausmacht: Eine stetig wachsende Nachfrage und damit hohe Sicherheit auf der Einnahmenseite. Das macht sie allerdings noch nicht zum Selbstläufer. Gerade für Investoren mit wenig oder keiner Markterfahrung stellt sich deshalb die Frage: Wie erkenne ich ein gutes Investitionsobjekt?

Dass Pflege ein Wachstumsmarkt ist, ist demographisch verbürgt. Hinzu kommt: Die Einnahmen pro Bewohner sind verlässlich prognostizierbar und letztlich sogar gegen Ausfall abgesichert. Einen Teil der Kosten übernimmt die Pflegeversicherung, einen Teil der Bewohner selbst. Kann der Bewohner seinen Kostenanteil nicht selbst aufbringen, springt der Sozialihilfeträger ein. In gut geführten und wettbewerbsfähigen Einrichtungen liegt die Belegung konstant über 90 Prozent, sodass der „cash-flow“ sehr stabil ist.

Aus Sicht des Investors, der sich für seine Finanzierung eine planbare und sichere Einnahmenperspektive wünscht, eine äußerst günstige Situation. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Investoren bei der Anlageentscheidung nicht sorgfältig genug oder mit den falschen Schwerpunkten vorgehen – und dafür Lehrgeld zahlen. Was kennzeichnet ein gutes Objekt?
 

1. Der richtige Standort

Zunächst gilt auch in diesem Segment: „Lage, Lage, Lage“. Das bedeutet in erster Linie, dass im Einzugsbereich genügend potenzielle Bewohner leben müssen. Orientierung bietet dabei die Pflegequote der Bevölkerung: Wenn z.B. 20 Prozent der Bewohner eines Stadtteils über 65 Jahre alt sind und davon 5 Prozent einen Heimplatz benötigen, sollten im direkten Einzugsgebiet mindestens 10.000 Personen wohnen, um eine Einrichtung mit 100 Plätzen nachhaltig belegen zu können.

Zweitens muss der „Mikrostandort“ stimmen. Senioren wollen nicht auf die grüne Wiese abgeschoben werden, sondern gut erreichbar sein mit der Möglichkeit, am Leben teilzunehmen. Das ist auch für die Angehörigen und Mitarbeiter von Bedeutung. Bildlich gesprochen liegt der ideale Standort „direkt zwischen Marktplatz und Stadtpark“. Das mag nicht immer zu verwirklichen sein, taugt aber als Leitbild.
 

2. Das richtige Konzept

Der zweite entscheidende Faktor ist ein erfolgreiches Betriebskonzept. Grundvoraussetzung sind detaillierte Aussagen zu den Produkten (etwa eine beschützende Wohngruppe für Demente, Spezialpflege für Wachkoma-Patienten, Apalliker etc.), zum Leistungskatalog (mit pflegetheoretischer Fundierung) sowie den eingesetzten Ressourcen (Personal und Sachmittel). Auch das Thema Qualitätssicherung sowie die langfristige Strategie gehören unbedingt zum Konzept. Darüber hinaus müssen die Organisationsstrukturen effizient und die Betriebsabläufe durch ein ausgereiftes Raumprogramm sinnvoll organisiert sein. Eine besondere Bedeutung kommt dem Thema Personal zu: Weil gutes und qualifiziertes Personal knapp ist, sollte der Betreiber sorgfältig mit dieser Ressource umgehen.
 

3. Der richtige Betreiber

Auch wenn die Einnahmen pro Bewohner sozusagen „staatlich unterlegt“ sind: Die Belegung ist es nicht! Sie hängt maßgeblich von der Qualität der Dienstleistung und damit vom unternehmerischen Geschick des Betreibers ab. Bei dessen Auswahl gilt: Größe allein ist im Pflege-Markt kein Qualitätskriterium. Ein guter Betreiber ist vor allem regional gut vernetzt und kann dort idealerweise über mehrere Einrichtungen Synergien in Verwaltung und Beschaffung realisieren. Seine Preise berücksichtigen nicht nur die interne Kostenkalkulation sondern auch das lokale und regionale Marktumfeld. Hilfreich sind außerdem Erfahrung und Akzeptanz am Markt. Für den Fall der Fälle sollte die Immobilie übrigens so konzipiert sein, dass sie notfalls auch ein anderer Betreiber erfolgreich weiterführen kann (Zweitverwendung).
 

Langfristig solide Renditen

Wer die genannten Punkte beachtet, kann mit der Finanzierung von Sozialimmobilien langfristige und solide Renditen erzielen. Für Investor und Betreiber gewinnbringende Partnerschaften von über einem Jahrzehnt und Investorenrenditen von 6 Prozent sind in der Branche keine Seltenheit. Als Management-Immobilien sind Senioreneinrichtungen eher mit Hotel- als mit Wohnimmobilien vergleichbar. Um das Investment abzusichern ist ein professionelles Asset-Management mit guter, langjähriger Leistungsbilanz, fundierter Marktkenntnis sowie Betreiberkompetenz empfehlenswert.


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