25. August 2015

Bestandsimmobilien vs. neue Landespflegegesetze

Sanierung oder Neubau? Das Thema Gebäudesanierung von Pflegeheimen ist hochaktuell: In den letzten Jahren haben alle Bundesländer neue Landesheimgesetze verabschiedet und so vielfach auch neue Vorgaben zur Gebäudestruktur geschaffen. Damit sind viele Häuser unter Zugzwang.

Gewöhnlich stellt sich die Frage der Sanierung erst gegen Ende des Lebenszyklus einer Pflegeimmobilie. Seit der Föderalismusreform gibt es allerdings auch einn altersunabhängigen Anlass: So schreiben die 16 neuen Landespflegegesetze häufig neue bauliche Mindeststandards vor. Neben einer Einbettzimmerquote (z.B. 80 Prozent in Nordrhein-Westfalen ab 2018, 100 Prozent in Baden-Württemberg ab 2019) sind dies etwa auch Mindestgrößen für Wohnbereiche, eigene Bäder für jedes Zimmer, Regeln zur Barrierefreiheit etc.

Die Bestandsschutzfristen laufen teilweise schon in den nächsten Jahren aus. Betreiber müssen also spätestens jetzt mit der Planung beginnen, wie sie ihre Häuser gesetzeskonform aufstellen. Die entscheidende Frage dabei lautet: Sanierung oder Neubau?

 

Ganzheitliches Konzept

Um dies zu beantworten, reicht eine isolierte Betrachtung der Immobilie nicht aus. Es geht um die Frage, wie die Einrichtung als Ganzes auf lange Sicht zukunftsfähig gemacht werden kann. Die Immobilie als Instrument des Betreibers muss dabei auf sein Pflegekonzept und seine betriebswirtschaftliche Ausrichtung abgestimmt werden. Das bedeutet: Ohne ein durchdachtes Gesamtkonzept geht es nicht.

Ausgangspunkt ist eine gründliche Marktanalyse, die Angebot, Qualität und Preisniveau der anderen Marktteilnehmer vor Ort berücksichtigt. Denn die Einrichtung muss nach der Sanierung im Wettbewerb bestehen können. Das schönste sanierte Pflegeheim ist wertlos, wenn es sich über eine notwendige Investitionskostenerhöhung „aus dem Markt schießt“ und die Belegzahlen sinken. Gleichzeitig sollten klare strategische Ziele definiert werden.
 

Machbarkeitsstudie

Die strategischen Ziele und die Ergebnisse der Marktanalyse werden anschließend im Rahmen einer Machbarkeitsstudie konkretisiert. Dabei gilt es zu klären, ob und mit welchem Aufwand sich die Ziele, gesetzlichen Vorgaben etc. mit der Gebäudesubstanz verwirklichen lassen. Es liegt auf der Hand, dass eine Bestandsimmobilie zu Kompromissen zwingt. So lassen sich in den seltensten Fällen Zweibettzimmer einfach in Einbettzimmer umwidmen. Verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Nettogeschossfläche und Platzzahl, verschlechtert sich auch die Wirtschaftlichkeit..

Ob sich eine Sanierung lohnt, hängt entscheidend von der bisherigen Refinanzierung der Immobilie über den Investitionskostensatz ab. Hier müssen sich Betreiber immer wieder verdeutlichen, dass die Investitionskostenerstattung nicht den Betrieb zu subventionieren darf. Deshalb muss bei der Planung unbedingt ein realistischer Satz zugrunde gelegt werden.

 

Alternative Neubau

Kommt die Machbarkeitsstudie zum Ergebnis, dass eine Sanierung aus wirtschaftlichen, baurechtlichen oder sonstigen Gründen nicht sinnvoll ist, müssen Alternativen geprüft werden. Hier ist Kreativität und der Blick über den Tellerrand gefragt. So können z.B. betriebswirtschaftlich zu kleine Etagen im Dachgeschoss zu Penthouse-Wohnungen für Betreutes Wohnen ausgebaut werden. Auch ein Neu- oder Anbau mit ergänzenden Angeboten wie Tagespflege, ambulante Wohngemeinschaften etc. kann ein Lösungsansatz sein.

Lassen sich die angestrebten Ziele mit der Bestandsimmobilie nicht oder nur zu unverhältnismäßig hohen Kosten erreichen, kommt nur ein Neubau in Frage. Als Faustregel gilt: Machen die Kosten der Sanierung schon mehr als 70 Prozent der Herstellungskosten für einen Neubau aus, sollten Betreiber von einer Sanierung Abstand nehmen. Dann ist ein Neubau schon mittelfristig die bessere Lösung.


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