25. August 2015

Daten statt Bauchgefühl!

Gute Investoren-Entscheidungen haben eines gemeinsam: Sie beruhen auf möglichst umfassenden, exakten und aktuellen Informationen über das Investitionsobjekt und sein Marktumfeld. Im stark fragmentierten und wenig transparenten Pflegemarkt sind solche Informationen allerdings nicht so leicht zu bekommen. TERRANUS hilft Investoren mit einzigartigen datenbankgestützten Analysetools, fundierte und richtige Entscheidungen zu treffen.

Wie jedes Spezialimmobilien-Segment folgt auch der Markt für Pflege- und Seniorenimmobilien eigenen Gesetzmäßigkeiten. Hinzu kommt: Der Markt ist äußerst kleinteilig und wenig transparent. Unterschiede in der Landesgesetzgebung und stark regional geprägte Strukturen erschweren die Orientierung zusätzlich. Allein die Kostensätze für Pflege, Unterkunft und Verpflegung sowie Investitionskosten können sich schon in Nachbarstädten erheblich unterscheiden.

„Die Recherche der für ein bestimmtes Objekt oder eine bestimmte Region relevanten Markt- und Wettbewerbsinformationen ist für Investoren äußerst aufwändig und schwierig“, betont TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Öffentlich zugängliche Daten sind meist nicht systematisch gepflegt und häufig veraltet. Konkrete Einrichtungsdaten, z.B. Platzzahlen oder Kostensätze sind in der Regel gar nicht ohne Weiteres verfügbar. „Mit unseren datenbankgestützten Analysetools, die wir ständig aktualisieren, schließen wir eine wichtige Informationslücke.“

 

Drei Beispiele für die praktische Anwendung:

1. Neubau: Standortanalyse mit dem TERRANUS Pflegeatlas

Zwingende Grundlage jeder Neubau-Entscheidung ist eine gründliche Standort- und Bedarfsanalyse. Dafür bietet der TERRANUS Pflegeatlas ein in der Branche einzigartiges Instrument. Der TERRANUS Pflegeatlas ist ein datenbankgestütztes, laufend aktualisiertes Geo-Informationssystem und enthält alle relevanten Daten und Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im gesamten Bundesgebiet. Dazu gehören u.a. aktuelle Platzzahlen und Kostensätze für Pflege, Unterkunft und Verpflegung sowie Investitionskosten. Hinzu kommen demografische, soziografische und geografische Daten zum Einzugsgebiet, etwa zur Kaufkraft und Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen.

Nach der Definition von Standort und Einzugsgebiet lassen sich so für einen beliebigen Ort alle relevanten lokalen und regionalen Standort-, Markt- und Wettbewerbsinformationen abrufen. Sämtliche Daten und Analysen werden strukturiert und nutzerfreundlich in einem kompakten und übersichtlichen Dossier aufgearbeitet. „Das Tool ermöglicht Investoren eine Wettbewerbs-, Standort- und Potenzialanalyse mit höchster Genauigkeit und Aktualität“, so Bienentreu. „Strategische Entscheidungen zu Standortwahl, Leistungsspektrum, Preisgestaltung und Angebots-Entwicklung können so auf eine fundierte Grundlage gestellt werden.“

 

2. Bestandseinrichtungen: Due Diligence mit dem TERRANUS Rating-System

Bei der Übernahme einer Bestandseinrichtung kommt es auf eine gründliche Due Diligence an. „Hier sollten Investoren nicht den Fehler machen, nur Bücher und Verträge zu prüfen“, betont der TERRANUS-Geschäftsführer. „Vielmehr müssen sämtliche Aspekte unter die Lupe genommen werden, die für den Erfolg des Investments relevant sind, d.h. Immobilie, Betreiberqualität, Markt und Wettbewerb.“

TERRANUS bietet mit seinem Rating-System eine differenzierte und standardisierte Bewertungsgrundlage für Bestandseinrichtungen. Anhand von über 130 Kriterien wird die Qualität des potenziellen Zielobjekts untersucht und beurteilt. Die Prüfung beinhaltet u.a. Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung am Standort, Refinanzierung und Betreiberqualität, Immobilie (Flächenstruktur, Bausubstanz, Zustand) sowie das Raum- und Funktionsprogramm der Einrichtung. Durch den Abgleich mit den Daten und Benchmarks des TERRANUS Pflegeatlas lässt sich so objektiv ermitteln, ob die Einrichtung marktgerecht arbeitet.

 

3. Absicherung des Investments mit TERRANUS Monitoring

Marktprozesse ändern sich oft schleichend. Aus kleinen Entwicklungen können – wenn sie unbemerkt bleiben – schnell große Probleme entstehen, die irgendwann auch den Investor einholen. Mit einem laufenden Monitoring hilft TERRANUS Investoren, immer auf der Höhe des Geschehens zu bleiben, Risiken und Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen und damit die Wirtschaftlichkeit ihres Investments abzusichern.

Dabei werden ständig alle relevanten Markt- und Wettbewerbsparameter beobachtet und der laufende Betrieb anhand von acht Schlüsselparametern analysiert. Mit einem auf den jeweiligen Bedarf angepassten Berichterstattungs- und Dokumentationspaket erhalten Investoren einen schnellen Überblick und gegebenenfalls konkrete Handlungsempfehlungen. Damit können relevante Entwicklungen frühzeitig erkannt und aktiv gesteuert werden.
 

Betreiber-Know-how plus Immobilienerfahrung

„Die Bewirtschaftung von Management-Immobilien funktioniert nur, wenn Immobilie und Betrieb optimal aufeinander abgestimmt sind“, betont Bienentreu. „Um das zu erreichen und zu beurteilen, muss man auf beiden Seiten zu Hause sein, auf Betreiber- wie auf Investorenseite. Hier liegt klar die Kernkompetenz von TERRANUS.“ TERRANUS ist seit über 20 Jahren als Berater und Dienstleister im Markt aktiv. Das Beratungsspektrum reicht dabei von der strategischen Beratung für Betreiber, Banken, Investoren und Wohnungsunternehmen, dem Immobilien- und Asset-Management bis hin zur Unterstützung bei der operativen Betriebsführung.

Diese umfassende Erfahrung ermöglicht eine 360-Grad-Beratung, die alle relevanten Investment- und Management-Aspekte berücksichtigt. Empfehlungen und Entscheidungen erfolgen dabei wann immer möglich auf Grundlage selbst entwickelter und in der Branche einzigartiger Analyse- und Prognosetools. „Es ist nicht so, dass wir nicht auch ein gutes Bauchgefühl hätten“, so Bienentreu. „Aber wir haben noch bessere Daten. Und im Zweifel verlassen wir uns lieber auf die.“


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